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新建区法院:分析物业纠纷案件增多的特点、成因及建议
大江网法治频道   2019-12-06 17:00    来源:中国江西网  编辑:陈强  作者:张小秀

  作者:张小秀

  近年来,随着区域经济的快速发展和农村村民向城镇居民转化的步伐的不断加快,物业管理行业发展迅速,一方面促进了城市住宅小区管理的现代化和专业化,同时也引发了不少的矛盾纠纷,其中有部分纠纷便诉至法院。物业管理服务千家万户,若处理不当容易引起连锁反应,矛盾激化甚至会引发群体性事件,因此,对此类案件应加以关注。

  该院认为物业纠纷案件的特点:一是案件数量呈逐年上升趋势,但调撤率较高,上诉率很小。二是标的额普遍较小。在该院受理的物业纠纷案件中,催缴物业管理费用的案件占绝大多数,且标的额大部分在4000元以下。三是诉讼主体比较单一。

  根据该院的审理实际,该院认为物业纠纷管理案件增多的原因主要有:一是辖区内城镇化建设的飞速发展。南昌市新建区毗邻南昌市区,具有优越的地理位置,随着城镇化发展,特别是九龙湖(原新建区生米镇)、望城新区、长堎镇周边等板块商品房小区的激增,随着商品房的不断增多,物业管理公司发展也迅猛,因此在涉及物业管理的对象总量增多的同时,潜在产生矛盾纠纷的可能性也就在增加。二是物业服务“质价不相符”。物业管理行业发展太快,企业良莠不齐。尤其,近几年刚刚建立的小区,物业费收费标准较高(如有的小区高层物业费最低都是2.8元/平方米),但是物业公司未能提供优质的服务,小区存在垃圾清扫不及时、绿化不到位、车辆乱停放、个人财物被盗、出入人员管理不严、公共设施未及时维修、乱收费等问题。而当业主对物业服务内容和标准有疑问而拒交物业费时,物业公司不查找自身问题,而是简单地以一纸诉状将业主告上法庭,因此陷入业主对其不满拒交诉讼费,物业公司因收费不足导致服务质量下降的恶性循环中。三是开发商和物业公司主体和权责混淆。因业主委员会成立前物业公司系由开发商指定,两者多存在利益关系。而业主将开发商遗留下来的历史问题如房屋漏水、裂缝等质量问题,在寻找开发商困难等情况下,往往将物业公司作为诉讼对象或作为拒交物业费的抗辩理由。四是部分业主缺乏物业消费意识和法律知识。随着收入的增长,农村居民在城镇购买商品房的比例快速增长,在生活上成为了城镇居民。但是由于受传统生活思维的影响,对物业管理的性质和功能没有充分的认识,没有商品意识和物业消费意识,难以理解花钱买服务的消费观念,对物业收费有抵触情绪,物业服务管理公司只能起诉主张物业费。另一方面,部分业主运用法律手段保护自己合法权益的意识不够强。遇到问题只是简单地用拒交物业费的方式来对抗,往往会错过搜集、掌握证据的时机,甚至错过了诉讼时效。六、业主大会、业主委员会组建难。《物业管理条例》规定,在业主委员会成立之前,开发商有权选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同。而一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会并选举成立了业主委员会,选聘物业服务企业及签订物业服务合同的职责便归属业主委员会行使。现实中,组织数量众多,相互之间不熟悉的业主共同进行选举、决策失误,是个非常繁杂的事务,且大部分业主参与意识不强,业主委员会的职能缺失,也是导致业主与物业管理企业之间的纠纷无法自行解决的原因之一。

  综上,该院建议:一是健全物业服务监督机制。成立物业服务企业的相关监管部门,建立物业服务企业等级评定机制及相关的监督机制,一个等级对应一个收费标准,以质论价,定期检查,对不符合相应服务等级的物业公司予以降级处理,保证物业服务水平与物业收费相符。二是加强对物业管理知识的法治宣传。物业纠纷的缘起,表面上看似乎是收费与服务之间的矛盾,其根源在于人们对物业服务的理念错位,既要有“花钱买服务”物业消费意识,又要有物业公司≠业主的“保姆”的正确认识。通过深入社区,加大对于物业管理相关的法律法规的宣传教育,通过图片展示、宣传手册、案例讲解等,普及物业管理法律知识,提高业主和物业公司的知法用法能力,预防、减少此类纠纷的发生。三、积极推动小区业委会的建立与运作。政府的职能部门、开发商、物业管理企业积极配合协调,及时推动组建业委会的组建并为其有序运作,发挥职能作用提供保障及便利。教育广大业主通过业主委员会来维护自己的权益,而不是简单的拒交物业费。通过沟通的方式,建立良好的纠纷解决方式。

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